A Reforma Tributária aprovada no Brasil em 08/06/2026 traz impactos significativos para o mercado imobiliário. A nova legislação foi elaborada pelo Ministério da Fazenda com o objetivo de simplificar os impostos sobre consumo, mas suas implicações vão além, afetando diretamente quem compra, vende ou investe em imóveis.
Novas regras tributárias para o setor imobiliário
Uma das principais mudanças é a substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo novo sistema de IVA dual, que consiste na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa reestruturação amplia o alcance da tributação e pode tornar a cobrança mais rigorosa, conforme afirma Nikolas Nissel, diretor de Real Estate da Quartzo Capital.
Impactos no ITBI e IPTU
Outra alteração significativa é relacionada ao ITBI, que agora pode ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, e não apenas no valor declarado na escritura. Isso pode resultar em um aumento das despesas tributárias na compra e venda de imóveis. Além disso, o IPTU pode ser atualizado por decreto do Executivo municipal, facilitando revisões mais frequentes.
Alíquotas e carga tributária
A nova alíquota padrão do IVA dual é de 26,5%, mas para o setor imobiliário, a carga efetiva na compra e venda de imóveis é reduzida a aproximadamente 13%. No entanto, a carga tributária total para grandes locadores pode chegar a 36%, quando somada ao imposto de renda, que pode atingir 27,5%.
Transição até 2033
A transição da reforma ocorrerá até 2033, e durante esse período, empresas do setor imobiliário precisarão operar com o sistema tributário atual e o novo modelo simultaneamente. Essa complexidade administrativa pode exigir adaptações significativas nos processos internos das incorporadoras e construtoras.
Empreendimentos registrados até 2028
Vale destacar que empreendimentos registrados até 2028 poderão permanecer nos regimes atuais durante a transição, o que oferece uma janela de adaptação para o setor. Contudo, projetos lançados próximos de 2029 devem sentir de forma mais direta os efeitos do novo sistema tributário.
Opinião
A Reforma Tributária representa uma mudança necessária, mas sua implementação traz desafios que exigem atenção do mercado imobiliário e dos investidores, que devem se adaptar rapidamente às novas regras.
