Com seis mudanças legislativas desde 2022 e parte das medidas impugnadas na Justiça, a Lei de Zoneamento de São Paulo se transformou em uma verdadeira colcha de retalhos. A mais recente decisão judicial declarou inconstitucional o mapa de zoneamento em vigor há dois anos, que estabelece as regras de transformação e preservação de lotes na cidade.
A judicialização do zoneamento tem sido liderada por incorporadoras e associações de moradores, que se sentiram prejudicados pelas alterações. Grande parte das contestações se refere à inclusão de mudanças consideradas ‘jabutis’, que são alterações inseridas em textos substitutivos ou emendas parlamentares, frequentemente às vésperas ou no dia da votação.
Zona Especial de Proteção Ambiental e suas Implicações
A Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam), imposta em janeiro de 2024, inviabilizou empreendimentos, como o da Tenda, que busca retomar o zoneamento anterior para construir um condomínio próximo à Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A incorporadora não conseguiu se manifestar sobre o caso em tempo hábil.
Em 2025, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone descreveu mudanças no zoneamento como ‘contrabando legislativo’, referindo-se a alterações que afetaram o limite de barulho na cidade. Essas mudanças foram consideradas inconstitucionais em outra ação judicial, reforçando a instabilidade na legislação urbanística.
Suspensão de Licitações e Impactos no Mercado Imobiliário
Além disso, a licitação da extensão da marginal Pinheiros está suspensa pela Justiça, enquanto a prefeitura aguarda uma decisão para retomar o processo, argumentando que o projeto visa ampliar a mobilidade na região. Especialistas afirmam que a legislação urbanística se tornou mais complexa, impactando diretamente o valor dos imóveis e o cotidiano dos bairros.
As mudanças nas leis urbanísticas têm gerado uma judicialização intensa, refletindo a insatisfação de empreendimentos e comunidades. Ações civis públicas, como a movida pela Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista, resultaram em regras mais restritivas na Zona Exclusivamente Residencial (ZER), resgatando padrões de 2004.
Opinião
A complexidade e a instabilidade das leis de zoneamento em São Paulo exigem um debate mais amplo e transparente, para garantir segurança jurídica e atender às demandas da sociedade.
