A reforma tributária, que entra em vigor em 2026, traz mudanças significativas para as pessoas físicas que possuem rendimentos provenientes de imóveis. A partir de agora, alguns locadores poderão se tornar contribuintes do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será estimado em 28% para imóveis.
Com a nova legislação, a alíquota efetiva para imóveis residenciais será de aproximadamente 8,4% ao final do período de transição, que ocorrerá entre 2027 e 2033. Em 2026, embora não haja incidência financeira do novo imposto, já existe a obrigação de incluí-lo na declaração de impostos.
Novas regras e impactos nos locadores
As novas regras afetam locadores que venderem mais de três imóveis em um ano, desde que adquiridos há menos de cinco anos, ou que alugarem mais de três imóveis e obtiverem uma receita anual superior a R$ 240 mil. Aqueles que possuem apenas um ou dois imóveis residenciais para locação ou que obtêm renda modesta com aluguel não serão impactados.
O professor Helder Santos, da FIPECAFI, explica que a locação de imóveis passa a ser vista como uma prestação de serviço, caracterizando a incidência do IVA sobre a receita bruta dos aluguéis. A cobrança do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) continuará sendo feita separadamente sobre o rendimento líquido.
Possíveis aumentos nos aluguéis
Um dos principais questionamentos gerados pela nova legislação é se a incidência do IVA poderá elevar os preços dos aluguéis. Carlos Crosara, doutor em Direito Tributário, alerta que um reajuste nos valores de aluguel pode inviabilizar a locação, gerando uma “guerra de planilhas” entre locatários e locadores.
Regime especial de transição
A Receita Federal criou um regime especial de transição com alíquota reduzida de 3,65% para contratos de aluguel firmados até 16 de janeiro de 2025. Para contratos residenciais, as regras de adesão ainda não foram divulgadas.
Impacto nas holdings familiares
A reforma também afetará holdings familiares, que terão que recolher IBS e CBS sobre o uso gratuito de bens, como imóveis, mesmo que não haja receita contabilizada. A procuradora Tatiana de Navarro destaca que a forma jurídica do ato passa a ser irrelevante para a incidência do IVA.
Intensificação da fiscalização pela Receita Federal
Em 2026, a Receita Federal intensificará a fiscalização com o objetivo de identificar subnotificações. Por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o Fisco poderá cruzar dados e identificar contribuintes que omitem rendimentos de aluguel, com multas que podem chegar a 150% do valor devido.
Opinião
A nova reforma tributária representa um desafio significativo para locadores e inquilinos, que devem se preparar para um cenário de mudanças e possíveis aumentos nos custos de locação.
